Юридические консультации. Недвижимость

28.09.2011

По вопросам гражданско-правовых сделок консультирует и.о.начальника отдела на объекты недвижимости жилого назначения и земельные участки Управления Росреестра по Воронежской области Екатерина Борисовна Бобрешова.

Собираюсь купить квартиру или дом, но боюсь подвоха со стороны продавца. Что нужно знать, чтобы приобрести недвижимость по договору купли-продажи?

Игорь Семёнов, г. Воронеж.

По договору купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять и оплатить установленную договором цену.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:

- стороны договора (продавец и покупатель);

- предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

- цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон.

В случае если предметом договора купли-продажи являются жилой дом, квартира, части жилого дома или квартиры, комнаты, существенным условием договора также является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или сведения о передаче недвижимого имущества могут содержаться в самом договоре.

Подписание сторонами передаточного акта свидетельствует об исполнении договора со стороны продавца.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При отчуждении доли в праве общей долевой собственности третьему лицу необходимо получить отказы от права преимущественной покупки от других участников общей долевой собственности.

Обратите внимание! Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и законные интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (на продажу или приобретение недвижимого имущества).

Дядя обещал подарить мне домик с участком. Как это правильно сделать, чтобы быть уверенным в правомочности сделки?

Иван Некрестов, г.Лиски, Воронежская область.

По договору дарения, даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Основной особенностью договора дарения является то, что он осуществляется безвозмездно, т.е. без какой либо оплаты дарителю, встречной передачи вещи или иного встречное обязательства, например, как: дарение жилья с условием сохранения права пользования дарителем этим жилым помещением.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрации. По желанию сторон может быть нотариально удостоверен.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Одаряемый вправе до передачи дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Передача дара в виде недвижимого имущества, как правило, осуществляется передачей ключей или правоустанавливающих документов.

Договором дарения может быть предусмотрена возможность отмены дарения, если даритель переживет одаряемого.

Существуют запрещения дарения и ограничения дарения.

Так дарения не может быть: - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законных представителей.

- работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги и других аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; - лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; - в отношениях между коммерческими организациями.

Помимо запрета на дарение существуют также ограничения дарения: - юридическое лицо, которому вещи принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника;

- дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Обращаем внимание, что информацию о перечне документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также примерные формы договоров, Вы можете получить на подсайте Управления Росреестра по Воронежской области: www.to36.

rosreestr.ru в разделе «Государственная регистрация».

Источник: «Воронежская неделя», № 39 (2024), 28.09.11г.