Ваш денежный интерес. Вклады • Кредиты • Ипотека • Валюта • Прогнозы • Советы экспертов

25.02.2012

Вклады • Кредиты • Ипотека • Валюта • Прогнозы • Советы экспертов

Кредиты и квартирный вопрос

Времена снижения ставок по кредитам, похоже, окончательно ушли в прошлое. В новом сезоне специальные акции перекочевали на привлечение средств во вклады, а вот по займам банки, в частности в ипотечном жилищном кредитовании, готовы предложить заметно выросшие списки партнёрских проектов, а также программы, связанные с материнским капиталом и залогом уже имеющегося жилья.

Но успеет ли восстановление строительной отрасли после кризисных лет за активным ростом ипотечного рынка? Каков реальный баланс спроса и предложения? Эти и другие вопросы рассматривались на встрече в Доме журналистов в Воронеже с привлечением и финансистов, и строителей, и экспертов-аналитиков из риелторских и консалтинговых компаний.

Бери больше или лучше?

Заявленная тема, безусловно, требовала всестороннего обсуждения. Но уже с самого начала дискуссии стало понятным, что единодушия в оценке ситуации, происходящей на рынке кредитования жилья, нет.

Банкиры не могли определиться, как трактовать происходящее: сложившаяся конъюнктура, устойчивая тенденция или тревожные ожидания перед президентскими выборами. Строители говорили о восстановлении объёмов, но никак не о развитии жилищного строительства. Да и ничего нового, кроме пресловутого роста сданных квадратных метров, не предлагали. А риелторы сетовали на то, что времена покупки жилья с целью сохранения сбережений уходят в прошлое. Теперь клиент подходит к покупке квартиры уже с практической целью – чтобы была вместительная стоянка для автомобилей, детская площадка, консьержка и так далее.

Впрочем, даже «инвесторы» в квартиры становятся разборчивы – ведь потом перепродать жильё с кучей недостатков тоже становится сложным делом.

- Найти вариант, устраивающий покупателя, стало значительно сложнее, - говорит директор агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников. – В 2008 году в нашей базе насчитывалось пять тысяч объектов для продажи, а сейчас их менее трёх тысяч. А люди хотят покупать, телефон в офисе разрывается… По его наблюдениям, спрос сейчас на новом витке, кризис кончился и начался новый бум.

Впрочем, и в самом-то кризисе он обвинил банки, а не строителей: «Люди перестали покупать квартиры с 15 сентября 2009 года. В этот день банки резко подняли процентные ставки по жилищным займам, а на самом деле перестали давать кредиты. Сразу продажи остановились, строители перестали получать инвестиционные ресурсы. Если в планах банков – увеличение продаж ипотечных продуктов, то всё будет хорошо».

Рынок жилищного кредитования РФ (по данным Росстата)

Идеальная ставка по ипотечному кредиту в сознании любого клиента всегда стремится к нулю. Но это, конечно, розовая мечта. Если снизить ставку по ипотечному кредиту до 3-4 процентов, то вклады придётся принимать под 2-3. Понесёт ли вкладчик свои деньги в такой банк?!

Ну и самое главное – первый шаг должно сделать государство, предоставляя банкам заёмные средства под низкий процент. Но Центральный Банк России не стремится снижать ставку рефинансирования, а слова Президента служат, скорее, ориентиром на оптимистическое будущее. Да и на европейских рынках заимствования, вследствие тамошнего кризиса, подорожали.

В итоге участники «круглого стола» тему снижения процентных ставок по жилищным кредитам даже не обсуждали, а вот о том, что период «дешёвых» денег заканчивается, периодически вспоминали. Это тем более актуально, что статистика по прошлому году зафиксировала почти десятипроцентный рост стоимости квадратного метра жилья в Воронеже.

- Около четверти всех сделок в показателях прошлого года приходится на декабрь, - говорит директор допофиса «Московский проспект» банка ВТБ-24 Ирина Барсукова.– Скорее всего, это вызвано инфляционными ожиданиями. Люди озабочены возможными последствиями прошедших и предстоящих выборов.

- Строительный рынок уязвим для повышения цен, - продолжает заместитель директора строительной компании «Выбор» Ольга Кораблинова.– Малейший рост стоимости энергоносителей сразу отражается повышением по всей цепочке затрат, и прежде всего, на цене стройматериалов.

В то же время Ирина Киселёва, директор ООО «Центр ипотечного кредитования» уверена, что в конечной цене заложены не только объективные факторы:

- В 2006 году процентные ставки по ипотечным кредитам были ужасными. 17-18 – и люди шли, потому что и на потребительский кредит проценты были одинаковые. С нашей помощью ипотечные займы получили 11 клиентов. В 2007 году процентные ставки стали снижаться, и мы помогли уже 99 семьям, в 2008-м – 129, а в 2009-м вновь «провал» - 41.

У нас были положительные решения на многих клиентов, но позвонили из банков и просто сказали: забирайте документы – мы кредит не выдадим. Пока не вмешалось Правительство, ипотека практически умерла (кредиты выдавали два банка и Агентство ипотечного жилищного кредитования).

Сегодня стимулируется рост спроса с помощью разрешения на использование материнского капитала, целевой адресной поддержки заёмщиков на областном уровне: молодым семьям, бюджетникам, многодетным семьям. Банкам законодательно запрещено в одностороннем порядке менять процентные ставки. И дело пошло…

Но недостаточные темпы строительства при резком росте ипотеки могут вызвать перегрев рынка. Давайте вспомним 2008 год: мы подбирали квартиру, но за три недели цена вырастала на 50 тысяч рублей и более.

Вал «метров» уже не нужен

«Дефицит идей» считает главной проблемой строительного рынка Воронежской области заместитель директора ООО «Инвестиционная палата» Пётр Панов. На протяжении десятка лет строители преимущественно работали в Северном микрорайоне и центральной части города, но оба эти направления себя уже исчерпали. По его мнению, в ближайшее время компании активно будут осваивать левобережную часть Воронежа, ранее считавшуюся малопривлекательной, а также сосредоточатся на развитии пригородов и комплексном освоении территорий под индивидуальное жилищное строительство.

Но строительство в пригородных зонах сдерживается высокой стоимостью инженерной инфраструктуры, и работа может стать продуктивной, по мнению собравшихся на встречу, только при участии государства.

К сожалению, первый опыт строительства коттеджных посёлков в пригородах оказался неудачным прежде всего там, где продавались собственно чистые участки под застройку. Как оказалось, кто-то взялся сразу строить дом, кто-то приобретал землю в инвестиционных целях, а кто-то и вовсе не для жилья участок использует. Собрать деньги на новый трансформатор, ремонт дороги или проведение газопровода становится делом практически нереальным.

Поэтому будущее, по мнению Панова, за возведением малоэтажной застройки под ключ со всей сопутствующей инфраструктурой.

Вариантом для развития индивидуального строительства могут служить инвестиции участников «Росвоенипотеки». Сейчас это направление ипотечного кредитования для военнослужащих переживает резкий рост и в перспективе должно стать единственной формой обеспечения квартирами людей в погонах, заменив собою все остальные программы.

Руководитель Воронежского филиала ФГКУ «Росвоенипотека « Александр Лебедев рассказал, что сегодня только в Воронеже в этой программе участвуют 10 банков. Созданная в 2005 году государственная структура призвана решать вопросы, связанные с функционированием накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Главное условие – чтобы участник программы проходил службу по контракту, при этом не имеет значение его воинское звание. Оплата первоначального взноса и обслуживание кредита осуществляются государством из средств, поступающих на именной накопительный счет военнослужащего. Это позволяет даже молодому выпускнику военного училища уже к 25 годам вселиться в собственное жильё…

Наверное, если бы эти условия поддержки перенести на весь рынок ипотеки, то его бы ожидал «взрыв». И призыв «перегнать Америку» был бы вновь актуальным.

Заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарёв:

– Рынок первичного приобретения жилья в России исчерпает себя к 2015 году. Далее спрос будет в основном существовать за счёт замещения уже существующего жилья. И нужно задуматься о качестве нового жилья и комфортной жизни в нём… Переехать из жилья эконом-класса в другое жильё эконом-класса не вызывает сильной мотивации у жителей России. Поэтому нужно ставить цели не только в снижении стоимости квадратного метра, а в том числе в формировании нового качества жизни...

Не нужно строить плохое жильё - оно в будущем будет малоликвидно, а также имеет ограниченный срок эксплуатации и занимает земельные участки…

Мы видим будущее в создании доходного жилья и интерес корпоративных финансов от крупных монополистов к этому сегменту, для реализации собственной кадровой политики…

А также надо делать акцент на развитии малоэтажного строительства с созданием условий жизни, близким к городским.

(По материалам пресс-конференции)

---

Оплатить без опасности

Погашение кредита или его части сразу после зарплаты для многих воронежцев стало уже необходимостью. И одно дело, когда это небольшая сумма с кредитной карты, и совсем другое, когда из года в год в определённое число каждого месяца приходится погашать ипотечный жилищный кредит. А это иногда – половина зарплаты.

Существуют два вида погашения ипотеки (как, впрочем, и любого другого кредита): наличными и безналичным переводом. И если с первым всё понятно – идёте в операционную кассу или банкомат c cash-in и оплачиваете, отсчитывая необходимое количество купюр. То второй – относительно новый способ. Как и все новое, он дает более широкие возможности.

У получающих зарплату на счёт, открытый в том же банке, где они оформляли ипотеку, популярен способ ежемесячного автоматического списания платежа. Однако ипотечных клиентов-зарплатников большинство разве что только у Сбербанка. А к примеру, в СМП-Банке их около 10 процентов, в Номос-Банке – 20-30 процентов.

Кроме того, в банках утверждают, что заёмщики довольно беспечны (или же полностью доверяют банку): они запрашивают справки о поступлении на счёт очередного платежа и об остатке ипотечной задолженности не чаще 1-3 раз в год. Да и в этом случае справки берутся чаще всего для предоставления в налоговую инспекцию или в другие банки при получении кредита, то есть редко и по крупным поводам.

Также клиент может вручную переводить деньги на свой кредитный счет со счёта в другом банке с помощью Интернет-банкинга (большинство банков за такие операции комиссию не взимают). Списался ли ипотечный платёж, какая задолженность осталась, сколько выплачено процентов — всё это можно увидеть в личном кабинете в Интернет-банкинге.

Преимущества этого способа: возможность переводить деньги со счёта на счёт, в том числе и на счета третьих лиц, видеть движение средств, возможность заказать банковскую выписку, подключить или отключить SMS-уведомления или другие услуги, дистанционно оплатить ряд услуг, пополнить веб-кошельки и так далее.

Из минусов — необходимость помнить логин и пароль. Некоторые банки принуждают клиентов ежеквартально менять входные коды. Иногда неудобна сама система доступа в Интернет-банкинг: нужно подтверждать каждое своё действие введением постоянного или временного пароля.

В банках это вполне понятно объясняют заботой о безопасности пользования личным кабинетом.

Наш мини-опрос показал, что боязнь взлома аккаунта – наиболее частая причина отказа от пользования Интернет-банкингом. При этом создаётся впечатление, что люди больше боятся виртуальных мошенников, чем настоящих грабителей с битой или кастетом. Даже не срабатывал довод, что уличные ограбления часто заканчиваются ещё и травмами, тогда как виртуальные обходятся без этого (взяли деньги — и ладно, как говорится, спасибо, что живой).

На личном опыте могу сказать: Интернет-банкинг - это действительно удобно, особенно если находишься далеко от ближайшего отделения банка или не можешь попасть в банк в рабочие часы.

Комментирует начальник отдела по управлению удалёнными каналами обслуживания Центрально-Чернозёмного банка Сбербанка России Лариса УСМАНСКАЯ:

– Для доступа в системуИинтернет-о бслуживания необходимо получить постоянный идентификатор пользователя и пароль. В нашем банке, например, есть две возможности подключиться к системе. В обоих случаях для этого надо иметь компьютер с Интернетом и пластиковую карту банка.

Первый способ подключения – через устройство самообслуживания - банкомат, информационно-платежный терминал.

Второй – через услугу «Мобильный банк», подключенную к вашему телефону. В этом случае отправляется SMS-сообщение на номер 900, и клиенту приходит идентификатор пользователя. Затем совершается звонок в контактный центр Сбербанка России, где вам называют пароль.

Существуют два вида доступа к системе - полноформатный перечень и ограниченный.

Полноформатный позволяет совершать все операции и по картам, и по вкладам, в том числе и по их открытию. Это становится возможным только при наличии Универсального договора банковского обслуживания, который заключается при личном визите в любое подразделение банка. Ограниченная функциональность позволяет совершать операции с картами, но вы не видите свои вклады и не можете совершать операции по ним.

Важно подчеркнуть, что в Интернет-банкинге любые денежные переводы всегда обойдутся дешевле, чем в операционном окне.

С ростом подключений к обслуживанию через Интернет растёт и уровень требований к безопасности. К примеру, как только пользователь входит в систему «Сбербанк ОнЛ@йн», на его мобильный телефон приходит SMS-извещение о входе в систему. Клиент информируется, что открывается личный кабинет под его паролем.

Если вы потеряли распечатку со своими паролями, то надо найти ближайший информационно-платежный терминал и получить новые пароли. Если такой возможности нет, то необходимо позвонить в колл-центр Сбербанка России и сообщить об утере данных. В обоих случаях старые пароли будут аннулированы.

И ещё несколько рекомендаций по безопасности. Заходить в систему «Сбербанк ОнЛ@йн» необходимо только с официального сайта банка – www.sberbank.ru. Надо помнить, что и наш, и иные банки при этом никогда не запрашивают у клиентов персональных данных (номер телефона, место жительства, паспортные данные и так далее). Ну и самое главное – во избежание несанкционированного входа никому и никогда не передавайте свои пароли.

---

Вопрос – ответ

Что такое рефинансирование кредита?

Александр Калинов, город Воронеж.

Отвечает специалист по продажам розничных банковских продуктов Максим ВАЛЕЕВ:

- Выражаясь простым языком, рефинансирование кредита – это не что иное, как перекредитование на более выгодных для заёмщика условиях. Новый банк погашает всю сумму кредита другому банку – залог перерегистрируется, и заёмщик погашает более выгодный кредит уже новому кредитору.

Рефинансирование считается выгодным, если процентная ставка по новому кредиту ниже на 2-3 процента. Это особенно актуально при больших суммах займов, например, ипотечном жилищном кредитовании. В результате заёмщик может значительно снизить конечную стоимость своей недвижимости.

В основном непопулярность программ рефинансирования кредитов связана с необходимостью вновь проходить всю сложную процедуру оформления такого кредита. Ведь будет необходимо снова выполнять регистрацию ипотеки, платить все сборы и комиссии, заново оформлять полис страхования и так далее. Но факт остается фактом - сегодня ставки по ипотечным кредитам на 2-4 процента ниже, чем были, скажем, в 2009 году.

Введение этой услуги выгодно и финансистам – это позволило крупным ипотечным банкам переманить часть клиентов у своих конкурентов. Однако, как правило, банки-заёмщики тоже не дремлют и стараются «неспортивными» способами удерживать заёмщиков, вводя штрафы за досрочное погашение.

Некоторые экономисты показателем благополучия страны считают снижение разрыва между доходами самых богатых и самых бедных её граждан. В России эти данные часто используют политики, особенно в предвыборный период, сравнивая данные за последние 10-20 лет. Интересно, а проводятся ли за рубежом подобные исследования? Существуют ли сравнительные данные между странами? Каковы показатели в странах Европы и США?

Михаил Авдеев, город Борисоглебск.

Согласно данным исследования Организации по экономическому сотрудничеству и развитию, проведённого в период с 1985 по 2008 год, среди 34 стран-членов ОЭСР самый сильный разрыв (более чем в 25 раз) наблюдается в Мексике и Чили, а внизу списка Германия, Дания и Швеция, там соотношение – 6 к 1.

«Разница в доходах жителей стран ОЭСР сегодня максимальная за последние полвека. Разрыв между доходами 10 процентов самых богатых и 10 процентов самых бедных – девять раз. 25 лет назад эта цифра была ниже – семь раз» – сообщает телеканал Еuronews со ссылкой на доклад генерального секретаря организации Анхеля Гуррия.

Как показывает исследование, за четверть века наиболее заметно разрыв увеличился в Мексике, США, Израиле и Великобритании. Сократить имущественное неравенство удалось Франции, Турции и Греции. Что касается России, то разницу между доходами самых богатых и самых бедных у нас ОЭСР оценила в 16 раз, что сопоставимо с цифрами, например, США (14 раз). В Бразилии показатель гораздо выше – 50 раз, а абсолютное первенство среди участников исследования принадлежит ЮАР, где соотношение 147 к 1.

Материалы страницы подготовил Дмитрий Денисенко

Источник: газета «Коммуна» №27 (25855), 25.02.2012г.